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2019年04月25日 13:40 来源于:亚洲网上娱乐赌博网址
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在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下,2014-2016年一二线城市房价地价暴涨。中国房地产泡沫风险有多大?体现在哪些环节?我们从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等定量评估(参见第五章《中国房地产泡沫风险有多大》,任泽平、杨为敩)。研究发现:1)绝对房价:中国之都、世界之最,全球前十二大高房价城市中国占四席。过去中国是房价收入比高,经过2014-2016年这一波上涨,现在是绝对房价高,但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中(中心城区房价),中国香港排第1,深圳、上海、北京分列第7、8、13位。2)房价收入比:一二线偏高,三四线基本合理。最新全球房价收入比的十大城市里面,北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素:一是收入差距效应,高收入群体向一二线城市集中;二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市集聚。3)库存:去化压力比较大的是部分三四线中小城市。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市,且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区,这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看,后房地产时代人口继续向大都市圈迁移,农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此,一二线主要是价格偏高风险,三四线主要是库存积压风险。4)租金回报率:整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%,中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感,住房自有率在国际上较高。5)空置率:三四线高于一二线。中国房地产空置率比较高,积压严重,三四线比一二线更严重。从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设,大城市的空置率可能跟过度投机有关。6)房地产杠杆:居民杠杆快速上升但总体不高,开发商资产负债率快速上升。房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。①从国际比较看,中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前,中国房地产贷款余额占银行贷款比重为25%(其中个人购房贷款16.9%),虽然近些年这个比例不断攀升,但比美国水平低很多,美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降,但仍高达33%。②目前房地产开发资金来源中,大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系,明显超过40%的国际平均水平。房地产行业的资产负债率从2003年的55%一路上升至2016年的77%,流动比率从2009年的1.88下降至2016年的1.65。

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不过,蓝先生并不认同这一说法。他表示,为保护举报人信息,就算是退费,也可以先退还给教育部门,再转交给举报者。沙特能源部长法利赫周三表示,在美国终止对伊朗原油买家的制裁豁免后,没有必要立即提高石油产量,但他补充称,如果客户需求增加,沙特将会做出回应。

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